Menghitung Disinsentif Tata Ruang Kabupaten Mojokerto: Panduan dan Contoh Sesuai Perbup Mojokerto No. 4 Tahun 2026

Kabupaten Mojokerto, Sejak 14 April 2026, Kabupaten Mojokerto memiliki aturan main yang jelas soal insentif dan disinsentif dalam pemanfaatan ruang, yaitu Peraturan Bupati Mojokerto Nomor 4 Tahun 2026. Bagi pemilik bangunan, bagian yang paling perlu dipahami adalah disinsentif berupa pengenaan kompensasi—semacam "denda tata ruang" yang dikenakan ketika bangunan melampaui ketentuan intensitas ruang seperti KDB, KLB, GSB, GSS, atau kekurangan KDH (ruang hijau) dibandingkan yang diwajibkan dalam KKPR/KRK.

Perbup ini tidak sekadar mengancam sanksi, tetapi menyediakan rumus yang transparan. Untuk pelampauan KDB, KLB, GSB, atau GSS, kompensasi dihitung dengan rumus K = P × NJOP × Ik, di mana K adalah nilai kompensasi, P adalah luas pelampauan (dalam meter persegi), NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak lahan pada tahun berjalan, dan Ik adalah indeks kompensasi sesuai tipologi kawasan. Besaran indeks berbeda-beda: kawasan industri 0,5; permukiman perkotaan 0,4; permukiman perdesaan 0,3; sedangkan kawasan transportasi dan pariwisata masing-masing 0,4.

Agar lebih mudah dipahami, mari ikuti contoh yang tercantum dalam lampiran Perbup itu sendiri. Bayangkan sebuah lahan seluas 100 m² dengan KDB dasar 60% yang berada di kawasan permukiman perkotaan. Idealnya, luas lantai dasar bangunan hanya boleh 60 m² (100 m² × 60%). Namun kenyataannya bangunan berdiri seluas 70 m². Artinya, terjadi kelebihan luas terbangun sebesar 10 m² (70 m² − 60 m²)—inilah nilai P.

Selanjutnya, angka pelampauan itu dikalikan NJOP dan indeks kawasan. Dengan NJOP lahan Rp1.147.000 per meter dan indeks permukiman perkotaan 0,4, perhitungannya menjadi: 10 m² × Rp1.147.000 × 0,4 = Rp4.588.000. Jadi, pemilik bangunan tersebut wajib membayar kompensasi sekitar empat juta lima ratus delapan puluh delapan ribu rupiah. Bila pelanggaran KDB terjadi bersamaan dengan kekurangan KDH, kedua nilai kompensasi dijumlahkan sehingga totalnya bisa berlipat.

Yang penting diperhatikan, kompensasi ini bukan pembayaran sekali lalu selesai. Perbup menegaskan bahwa kompensasi atas pelanggaran KDB, KLB, GSB, GSS, atau KDH pada permukiman perumahan dibayarkan setiap tahun sampai pelanggarannya disesuaikan dengan ketentuan. Pembayaran dilakukan secara nontunai melalui Rekening Kas Umum Daerah, dan bukti pembayarannya kelak menjadi salah satu syarat dalam pemrosesan perizinan. Karena itu, langkah paling bijak sejak awal adalah mendesain bangunan yang taat KDB, KLB, GSB, dan KDH sesuai KRK—jauh lebih hemat daripada menanggung kompensasi berulang setiap tahun. Berkonsultasi dengan penyedia jasa perizinan yang memahami tata ruang akan membantu memastikan bangunan Anda berdiri legal sekaligus bebas dari beban disinsentif.